Wohn(T)raum mitten im Ort Innenentwicklung im Landkreis Main-Spessart
Inhalt 3 4 5 6 7 8 12 14 24 Inhaltliche Ausarbeitung und Redaktion: Bauabteilung, Landkreis Main-Spessart Regionalmanagement Main-Spessart Bildnachweise: LRA Main-Spessart; Allianz Oberes Werntal (S. 13 links), Familie Hentrich (S. 14 links und Mitte), Architekturbüro Gruber + Hettiger (S. 15 links), Heinz Scheid (S. 16 links), Josef Laudenbacher (S. 25 oben) Dank an die Kommunen und die Architekturbüros Gruber + Hettiger sowie Wiener + Partner für die Bereitstellung von Informationen. Mein zukünftiges Eigenheim – im Neubaugebiet oder im Ortskern? Leben im Ort: grün, modern, zukunftssicher, einmalig exklusiv Aspekt: Demographischer Wandel Aspekt: Flächenverbrauch Aspekt: Mobilität – jetzt und im Alter Mein zukünftiges Eigenheim – im Ortskern! Wer hilft weiter – Kontakte Mit gutem Beispiel voran Ein Wort zum Schluss
3 2 Sie möchten sich ein Eigenheim zulegen und sind auf der Suche nach dem richtigen Objekt bzw. nach einem passenden Bauplatz? Sicher haben Sie sich schon die Frage gestellt, ob Sie grundsätzlich lieber im Innenort oder am Ortsrand leben möchten. Viele beantworten diese Frage spontan mit „natürlich möchten wir ins Grüne, an den ruhigen Ortsrand!“. Wenn Sie genauso antworten würden, möchten wir Sie fragen: Haben Sie sich bewusst für diese Möglichkeit entschieden? Oder könnte es sein, dass diese Vorstellung Ihnen nur deswegen behagt, weil sie hierzulande sehr verbreitet ist? Und: Haben Sie schon einmal über eine Alternative nachgedacht? Konkret: Wie stehen Sie zum Erwerb eines bestehenden Hauses oder zu einem Neubau inmitten des Ortskerns? Auf diese Idee erwarten wir ähnliche Reaktionen wie: Ein altes Haus ist doch gar nicht nach unseren Wünschen gebaut. Bei einem bestehenden Gebäude darf man wahrscheinlich nichts ändern. Das ist mir zu teuer! Die Häuser bzw. Grundstücke im Ortskern haben meistens nur einen kleinen Garten. Die alten Kästen sind doch alle nicht mehr zeitgemäß. Finden Sie sich in einer oder mehrerer dieser Aussagen wieder? Dann lesen Sie bitte weiter, denn auf den folgenden Seiten möchten wir Ihnen eine andere Sichtweise zum Thema aufzeigen! Mein zukünftiges Eigenheim – im Neubaugebiet oder im Ortskern? Haus mit Gesicht und Charakter Jedes auf seine Weise einzigartig Leben am Puls des Orts Aus alten Kästen können wunderbare Schmuckkästen werden Wohlfühloase außen historisch, innen modern Leben im Ortskern bedeutet Bewahrung der örtlichen Kultur Natürlich und perfekt in die Umgebung eingepasst „Lieber nicht, da ist zu viel Risiko dabei“: Chic mit Charme
5 4 Das Schlagwort vom„demographischen Wandel“ hat inzwischen längst die Runde gemacht und die meisten werden wissen, was unter diesem Begriff zu verstehen ist: Weniger Geburten und gleichzeitig eine höhere Lebenserwartung führen zu einer insgesamt geringeren und durchschnittlich älteren Bevölkerung. Daneben ist insbesondere der ländliche Raum von Abwanderung betroffen: Vor allem junge Menschen verlassen ihre Heimat und ziehen in die Städte, was die oben genannte Entwicklung noch verstärkt. Für den Landkreis Main-Spessart wird ein Bevölkerungsrückgang von über acht Prozent bis zum Jahr 2032 im Vergleich zu 2012 prognostiziert1, wobei die Zahlen innerhalb des Landkreises stark schwanken zwischen den wirtschaftsstarken Orten im Maintal und kleineren Gemeinden zum Beispiel im Spessart. Auswirkungen auf die Siedlungen Obwohl damit absehbar ist, dass der Bedarf an Wohnraum in Main-Spessart zurückgehen wird, werden von vielen Gemeinden nach wie vor Neubaugebiete ausgewiesen. Für die bestehenden Altorte bringt diese Entwicklung große Herausforderungen mit sich: Da für Neubaugebiete die kommunale Infrastruktur wie Wasser-/ Abwasserver- und -entsorgung etc. noch ausgeweitet werden muss, entstehen bei sinkender Bevölkerungszahl steigende Kosten für Kommunen und Bürger. Zunehmende Leerstände, der Verfall der Bausubstanz sowie ungenutzte Baulücken machen den gesamten Ort für alle Bewohner zunehmend unattraktiver. Leben im Ort: grün, modern, zukunftssicher, einmalig exklusiv Welche Vorteile hat das Wohnen im Herzen eines Ortes? Gewachsenes Umfeld: Sie kommen in ein lebendiges, gewachsenes Wohnumfeld und genießen dessen Nachbarschaft und Standortqualitäten. Kurze Wege: Einkaufsmöglichkeiten, Kindergarten, ärztliche Versorgung, Rathaus, Schule, Freizeit- und Kulturangebote sind auf kurzem Wege erreichbar, die Frühstücksbrötchen vom Bäcker können zu Fuß geholt werden. Sie haben kurze Wege in die Ortsmitte, können damit ohne ins Auto zu steigen am Gemeinschaftsleben teilhaben. Attraktivität der Gemeinde: Ein Sterben des Altorts bedeutet letztendlich auch das Herabsinken der Attraktivität der Neubaugebiete. Jung und Alt durchmischt im Ortskern sorgt für Lebendigkeit des Dorflebens. Aspekt: Demographischer Wandel 1 Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik u. Datenverarbeitung, Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung für Bayern bis 2032
7 6 Die Entscheidung für einen Wohnstandort ist immer auch die Entscheidung über die Mobilitätskosten der nächsten Jahre. Bedenken Sie daher bei Ihrer Planung auch die Kosten für Ihre Alltagsmobilität einzurechnen. Die Chance auf einen unverbauten Blick ins Grüne ist einer der Gründe, warum Neubaugebiete am Ortsrand attraktiv erscheinen. Doch auch hier werden schöne Lagen zunehmend rar. Daneben wird der Aspekt der Erreichbarkeit nicht ausreichend bedacht: Der Weg zum Bäcker für die Frühstücksbrötchen ist oftmals zu Fuß zu weit. Wenn die Strecke aufgrund eines starken Höhenunterschieds zum Altort oder wegen der Streckenlänge auch mit dem Rad nicht zu bewältigen ist, bedeutet das regelmäßige zusätzliche Fahrtkosten. Überlegen Sie auch, ob und wie Sie in Ihrem Zuhause alt werden können. Im Alter, wenn kein Autofahren mehr möglich ist, kann eine Wohnlage fern des Zentrums zu Problemen führen – und zu Isolation, weil die Teilnahme am Dorfleben fehlt. Durch weitere Neubauten am Ortsrand gehen die Zersiedelung im Außenbereich und die Flächenversiegelung weiter, während gleichzeitig bestehende Potenziale im Innenort brach liegen. Die Inanspruchnahme von Flächen für Siedlung und Verkehr nimmt stetig zu (von 1980 bis 2012 um 45%), steht aber in keinem Verhältnis zur Bevölkerungsentwicklung (14% Zunahme im gleichen Zeitraum). Im Jahr 2012 wurden in Bayern täglich 17ha Freiflächen in Siedlungs- und Verkehrsflächen umgewandelt2, das entspricht der Fläche von 24 Fußballfeldern! Damit werden wichtige Funktionen des Bodens für den Naturhaushalt gestört, gleichzeitig verschärft sich die Konkurrenz zu anderen Flächenansprüchen z.B. für Erholung, Landschafts- und Artenschutz oder Grund- und Hochwasserschutz. Durch die Nutzung von Gebäuden oder Grundstücken im Ortsinneren können bislang nicht verbaute Flächen weiterhin für Natur, Erholung und Landwirtschaft zur Verfügung stehen. Aspekt: Flächenverbrauch 2 Quelle: Bayerisches Staatsministerium für Umwelt und Verbraucherschutz, www.stmuv.bayern.de Aspekt: Mobilität – jetzt und im Alter In vielen Gemeinden übersteigt die ohnehin vorhandene Fläche den zukünftigen Baulandbedarf um ein Vielfaches. Im Rahmen der Erstellung des Integrierten Ländlichen Entwicklungskonzepts wurden die Zahlen für die Gemeinden des Sinngrunds ermittelt:  Ein ermittelter Baulandbedarf von 10,6ha bis zum Jahr 2021 steht einem vorhandenen Flächenpotenzial von 48,3ha (Baulücken und Leerstände) gegenüber. Potenzial: 48,3 ha Bedarf bis 2021: 10,6 ha Beispiel: Innenentwicklungspotenzial in der Gemeinde-Allianz Sinngrund Quelle: ILEK „Sinngrundallianz “, 2014
9 8 Wir möchten nun auf die zu Beginn angesprochenen Bedenken zurückkommen und versuchen, Sie vom Gegenteil zu überzeugen. Den individuellen Zuschnitt können Sie beim Bau eines neuen Hauses natürlich leichter verwirklichen – aber auch im Bestand gibt es vielfältige Möglichkeiten, die eigenen Wohnwünsche zu erfüllen. Maßgeschneidert kann ein bestehendes Haus nicht sein. Allerdings lässt sich vieles nachträglich noch den eigenen Wünsche anpassen bzw. die Umstände, welche man vorfindet, stellen sich als äußert praktisch und ansprechend heraus. Auch bestehende Häuser lassen viel gestalterischen Spielraum offen. Modernes Wohnen in einem älteren Gebäude lässt sich oft sehr gut realisieren. Oftmals dürfen Sie sogar ändern was Sie wollen (bis hin zum Komplettabriss und Neuaufbau). Grenzen können Ihnen vom Baurecht gezogen werden, z.B. was statische oder brandschutztechnische Punkte betrifft, oder durch eine Gestaltungssatzung der Kommune. Bei denkmalgeschützten Gebäuden gelten die Vorgaben des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes, danach stehen Veränderungen an einem Denkmal unter einem Erlaubnisvorbehalt. Aber auch diese Hürde bedeutet nicht zwingend das Aus für eigene Pläne. Durch eine im Vorfeld mit der Behörde abgestimmte Planung kann vieles erreicht werden. Bitte informieren Sie sich dazu beim Landratsamt Main-Spessart, Untere Denkmalschutzbehörde. Finden Sie nicht auch, dass ein modernisierter Altbau oder sogar ein Baudenkmal einen Charme besitzt, den neue Häuser erst nach sehr langer Zeit erlangen können? Bei guter Planung kann Bauen im Bestand oder eine Gebäudesanierung sogar preiswerter sein als ein Neubau. Bei einer Sanierung haben Sie selbst in der Hand, wie viel Sie zu welcher Zeit investieren wollen. Sollte das Gebäude im Sanierungsgebiet eines Ortes liegen, besteht die Möglichkeit, dass für Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen Fördermittel genehmigt werden. Auch zu bedenken: Bauen Sie ein Haus und bringen Sie viel Eigenleistung ein, dauert es erfahrungsgemäß länger bis Sie Ihr Haus fertiggestellt haben. Beim Kauf eines bestehenden Gebäudes ist ein Umzug in die eigenen vier Wände schneller möglich. Bei der Nutzung einer Baulücke im Bestand entfallen oftmals die Erschließungskosten, die im Neubaugebiet in der Regel zu zahlen sind. Es stimmt, dass die Häuser im Ortskern aufgrund der engeren Bebauung von früher oft keinen allzu großen Garten besitzen. Für eine Wohlfühlatmosphäre ist aber nicht primär die Größe entscheidend, sondern dass man sich den Garten nach den eigenen Wünschen gestaltet. Auch eine gewisse Abgeschiedenheit bzw. Distanz zu den Nachbarn lässt sich meistens ganz leicht durch clevere Bepflanzung verbunden mit Sichtschutzzäunen bzw. Terrassentrennwänden erreichen. In bereits gewachsenen Gärten muss nichts mehr angelegt werden, was noch Jahre zum Aufwuchs braucht. Mein zukünftiges Eigenheim – im Ortskern! „Ein altes Haus ist doch gar nicht nach meinen Wünschen gebaut.“ „Bei einem bestehenden Gebäude darf man wahrscheinlich nichts ändern.“ „Die Häuser bzw. Grundstücke im Ortskern haben meistens nur einen kleinen Garten.“ Tipp für Menschen mit großem Platzbedürfnis oder raumeinnehmenden Hobbys: Ehemalige landwirtschaftliche Anwesen mit ihren Nebengebäuden und Innenhöfen bieten vielfältige Nutzungsmöglichkeiten (Tierhaltung, Lagerraum, sogar Arbeits- stätte etc.) und haben viel Platz für die Verwirklichung eines idyllischen Gartens oder der Ausübung von Hobbys. Die Bandbreite an Nutzungsmöglichkeiten ist im Altort meist größer als im Neubaugebiet. „Das ist mir zu teuer!“
11 10 Innenhöfe bieten Platz für Kinderspiele, und auch Lösungen für Parkplätze lassen sich mit einem architektonischen Konzept bei kleinen oder auf den ersten Blick ungünstig gelegenen Grundstücken meist finden. Unter Umständen gibt es auch die Möglichkeit, durch den Abriss eines Nebengebäudes oder eines benachbarten alten Hauses zusätzlichen (Garten-)Platz zu schaffen. Diese Aussage pauschal zu treffen ist auf jeden Fall falsch. Natürlich müssen in vielen Fällen die Sanitäreinrichtungen, Elektrik und Fenster erneuert werden. Auch über ein neues Heizsystem in Verbindung mit entsprechender Dämmung lohnt es sich oft nachzudenken. Jedoch hat das nichts mit altmodisch zu tun — dies trifft jedes Haus ab einem gewissen Alter. Prinzipiell lassen sich alle Altbauten auf Niedrigenergieniveau sanieren und mit moderner Haustechnik ausstatten. Eine energetische Sanierung lohnt sich nicht nur durch die drastische Senkung der künftigen Energiekosten, sondern auch, weil hierdurch die Behaglichkeit (z.B. keine Zuglufterscheinungen mehr, keine kalten Wände oder Böden) erheblich steigt. „Die alten Kästen sind doch alle nicht mehr zeitgemäß.“
13 12 Wenn Sie sich nun tatsächlich vorstellen können, Ihr neues Domizil im Innenort zu suchen, gibt es zahlreiche Stellen, die Ihnen bei der Realisierung der Idee helfen. Im Folgenden finden Sie die wichtigsten Ansprechpartner. Sie suchen ein geeignetes Objekt? Sprechen Sie mit dem Bürgermeister Ihrer Wunschgemeinde! Einige Kommunen im Landkreis haben eine Flächenmanagement-Datenbank mit Informationen zu Leerständen oder unbebauten innerörtlichen Baugrundstücken aufgebaut, bei manchen gibt es Immobilien-Börsen. Die Gemeinden sprechen Eigentümer aktiv an, unternehmen vielfältige Maßnahmen um Leerstände zu vermeiden und einen funktionsfähigen Altort zu erhalten – und sind dankbar für jeden Innenort-Interessenten! Sie haben Ihr Traumhaus im Innenort schon gefunden? Lassen Sie sich bezüglich des ins Auge gefassten Objektes beraten! Über eine voraussichtliche Größenordnung der anfallenden Kosten durch Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten muss der künftige Bauherr natürlich Sicherheit erlangen. Beauftragen Sie daher zu Beginn Ihres Entscheidungsprozesses einen Architekten zur Vor-Ort-Erstberatung! Das dafür investierte Geld (die Kosten werden sich etwa in einem Rahmen von bis zu 1.000€bewegen) ist auf jeden Fall sinnvoll eingesetzt, da Sie so erfahren, welche Gestaltungsmöglichkeiten das Gebäude bietet, wo die Grenzen liegen und mit welchem Kostenrahmen gerechnet werden muss. Sie erfahren also, bevor Sie sich weitere Gedanken machen und Vorbereitungen treffen, ob Ihre Vorstellungen realistisch sind, sowohl in der praktischen Ausführung als auch finanziell. Wer bietet finanzielle Unterstützung? Erkundigen Sie sich nach Fördermöglichkeiten! Sollte das Gebäude im Sanierungsgebiet eines Ortes liegen, besteht die Möglichkeit, für Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen Fördermittel zu erhalten. Manche Kommunen bieten auch Unterstützung durch eine für den Bauherrn kostenlose Beratungsleistung oder durch finanzielle Zuschüsse an. Bezüglich genauerer Informationen empfehlen wir die Kontaktaufnahme mit der zuständigen Kommune. Steuervergünstigungen: Es gibt eine Reihe steuerlicher Vergünstigungen oder günstige, speziell für Altbauten vorgesehene Finanzierungen. Kosten für Instandsetzung und Modernisierung können sofort steuerlich abgesetzt werden. Klären Sie, welche steuerlichen Vergünstigungen Sie in Anspruch nehmen können! Denkmalschutz: Nehmen Sie bei denkmalgeschützten Objekten frühzeitig Kontakt mit dem Denkmalschutzamt auf! Sie werden vom Amt nicht nur beraten, sondern auch informiert, wie Wer hilft weiter – Kontakte Tipp für Interessierte: Die Bauhütte Obbach im Landkreis Schweinfurt ist ein Modellprojekt des Freistaates Bayern und widmet sich dem Thema Innenentwicklung. Sie dient als Informations- und Austauschplattform sowie als Demonstrationsobjekt für modernes Wohnen im Altort. Hier gibt es Tipps zur Hofgestaltung, Farbwahl, Fensterform usw. Im Maßstab 1:1 kann man kreative Ideen und Anregungen für das eigene Heim mitten im Ort sammeln. Informationen: www.bauhuette-obbach.de Sanierungsmaßnahmen über den Denkmalschutz gefördert werden können. Energetische Sanierung: Auch Altbauten lassen sich durch entsprechende Maßnahmen auf einen guten Energieverbrauchsstandard bringen. Energetische Maßnahmen werden insbesondere durch die kfW-Förderbank und durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bezuschusst. Sprechen Sie hier mit Ihrem Bankberater. Dies sind nur erste Ansatzpunkte; eine Übersicht über aktuelle Fördermöglichkeiten sowie Programme der Kommunen im Landkreis Main-Spessart finden Sie aktuell im Internet unter: http://regionalmanagement.main-spessart.de!
15 14 Das mitten in der Altstadt von Lohr stehende denkmalgeschützte Haus von 1524 stand vor dem Erwerb zehn Jahre lang leer und war in einem denkbar schlechten Zustand. Da es sich an das Nachbarhaus anlehnte, musste es zunächst mit Pressen und Zügen Zentimeter um Zentimeter geradegerichtet werden. Man merkt den besonderen Flair, in einem „historischen“ Haus zu sein: Die Lehmwände im ersten Stock wurden so wie es früher üblich war einfach verputzt und zeigen sich authentisch mit kleinen Unebenheiten, in denen das Licht spielt. Die alten Fenster wurden erhalten und von innen unauffällig durch neue energiesparende Fenster ergänzt. Ein besonderes „Bonbon“ sind die restaurierten alten Gemälde an Decken und Wänden. Die Mitarbeiterinnen der BKK, die im ersten Stock ihre Büros haben, sind begeistert wegen des guten Raumklimas im Haus. Und der Bauherr selbst? Dieter Hofmann plant einen Neubau im Hinterhof. Dafür wird durch Abriss einer Scheune zusätzlich Platz geschaffen. Seinen „Alterswohnsitz“ möchte er dort in ruhiger Lage und trotzdem direkt in der Lohrer Altstadt einrichten. So hat er es nicht weit zu den Geschäften – und vom Dämmerschoppen ins Bett ist der Weg kurz, schmunzelt er. In seinem Heimatort zu bleiben, das war für Peter Hentrich von Anfang an klar. Gesucht hatte er ein Haus, in das man sofort einziehen und nach und nach sanieren kann. Genau diese Voraussetzung erfüllte das im 18. Jahrhundert erbaute Fachwerkhaus mitten im Ortskern von Frammersbach. Stück für Stück konnte das Wohngebäude mit viel Eigenleistung hergerichtet werden. Auch die angrenzende Scheune konnte erhalten werden, da man finanzielle Unterstützung durch die Städtebauförderung erhielt. Die Scheune dient heute als Garage und Lagerfläche. An der Lage seines Hauses schätzt das Ehepaar Hentrich vor allem die gute Infrastruktur im Ort. Supermarkt, Metzger, aber auch viele Freizeitmöglichkeiten und Vereine sind fußläufig erreichbar. Im „Mittelpunkt“ zu wohnen macht das Haus im Ortskern bei Verabredungen auch zum Zielpunkt für Freunde. Mit gutem Beispiel voran „Schritt für Schritt zum Ziel“ „Arbeiten & Wohnen in Top-Lage“ Sanierung und Umbau eines Einfamilienhauses mit Scheune, Frammersbach Bauherren: Sylvia und Peter Hentrich Generalsanierung Wohn- und Geschäftshaus im historischen Stadtkern, Lohr a.Main Bauherr: Dieter Hofmann
17 16 Über eine Stahltreppe gelangt man in den modernen Eingangsbereich und die helle Küche des Hauses, nach links schließt sich ein gemütlicher Wohnraum im Altbau an. Der ursprünglichen Befürchtung der Lamprechts, ein Altbau mit seinen kleinen, dunklen Räumen könne eng und drückend wirken, wurde mit dem lichtdurchfluteten Anbau, dem Rückbau einiger Wände im Bereich des Wohnzimmers und einer freundlichen Oberflächengestaltung entgegengewirkt. Durch viele traditionelle Elemente wie historische Türen, Wetterfahne oder Klappläden ist nicht zu erkennen, dass das Gebäude auch energetisch gut gerüstet ist. Das Fachwerk allerdings ist durch die Außendämmung nicht mehr sichtbar. Auch innen mussten manchmal Kompromisse gemacht und immer wieder maßgeschneiderte Lösungen für die vorhandene Situation gefunden werden – was in allen Fällen gut gelungen ist. Während der etwa zwei Jahre dauernden Renovierungsarbeiten „war einfach überall Dreck“, und die Bauherren sind überzeugt: „Man braucht einen gewissen Optimismus!“ Doch durch viel Eigenleistung entstand eine tiefe Verbundenheit mit dem Haus, und die Lamprechts sind mit dem Ergebnis ausgesprochen zufrieden. Gerda und Heinz Scheid, beide ursprünglich aus Karlburg, wollten ein Gebäude im Ortskern erhalten. Die Gelegenheit ergab sich bei einem Hof aus dem 19. Jahrhundert. Zunächst kaufte die Stadt Karlstadt das gesamte Areal, Nebengebäude und Scheunen wurden abgerissen, das Grundstück neu vermessen, ein Fußweg angelegt und Bauplätze für zwei Neubauten geschaffen. Familie Scheid erwarb das historische Wohngebäude mit umgebender Fläche, die für einen Carport und den Garten genutzt wurde. Dieser von alten und neuen Gebäuden umrahmte Garten hat ein bisschen den Charakter eines großzügigen Innenhofes und erlaubt den direkten Kontakt mit den Nachbarn. Bei der Sanierung des denkmalgeschützten Wohnhauses „musste so gut wie alles neu gemacht werden“, erinnern sich die beiden. Sie wollten aber auch so viel wie möglich von der historischen Substanz erhalten: „Je mehr man erhält, desto günstiger wird es“, zumal wenn man viel Eigenleistung einbringen kann und von Familie und Freunden tatkräftig unterstützt wird. Dazu kommt noch die Freude am „Selbermachen“. Der historische Gewölbekeller, noch von einem Vorgängerbau stammend, dient als Partyraum. Mit dem Anschluss an das vorhandene Nahwärmenetz ist die Energieversorgung auf dem neuesten Stand. „Raum für neues Wohnen“ Sanierung eines Wohngebäudes, einhergehend mit neuer Erschließung und zwei Neubauten, Karlstadt-Karlburg Bauherren: Gerda und Heinz Scheid Umbau und Sanierung mit rückwärtigem Anbau im Innenhof, Arnstein-Müdesheim Bauherren: Caroline und Markus Lamprecht „Alt und neu ergänzen sich wunderbar“
19 18 Von den Großeltern übernahmen Martina und Till Rubahn das 1960 erbaute Haus und zogen nach Zimmern. Sie waren insbesondere von der großartigen Lage begeistert: Das am Hang liegende Haus bietet einen herrlichen, unverbaubaren Blick über das Maintal und auf Burg und Stadt Rothenfels. Das typische 60er-Jahre-Haus wurde durch eine umfassende Renovierung auf Niedrigenergiehaus-Standard gebracht. Darüber hinaus wurde es auf moderne Weise mit halbrundem Dach umgebaut und die Wohnfläche durch ein zusätzliches Stockwerk und einen Balkon deutlich erweitert. Bei dieser Neugestaltung gab es wenige Einschränkungen, da das architektonische Konzept stimmig war und auch die Nachbarn den modernen Stil befürworteten. So konnte Familie Rubahn ihre Vorstellungen eines zeitgemäßen Wohnens auch im „alten“ Haus umsetzen. Das Eckhaus von Nicole und Georg Lummel liegt in der Innenstadt von Karlstadt – mit allen Vor- und Nachteilen vom entspannten abendlichen Stadtbummel vor der Haustür bis hin zu verschwundenen Blumenkästen. Die Sanierung des knapp 300 Jahre alten Hauses ist jedenfalls „perfekt gelaufen“. Familie Lummel hat die Herausforderung, „aus dem, was da war, das Beste zu machen“, gerne und erfolgreich angenommen. Dies zeigen die kunstvollen Stuckdecken oder alte Zimmertüren. Dagegen dauert die Suche nach „antiken“ Lichtschaltern und Türgriffen bis heute an – der Hausherr Georg Lummel hat aber Spaß daran, an den stilechten Details zu feilen, und sieht dies als sein Hobby. Während andere Bauherren sich glücklich schätzen, wenn ihr Objekt nicht denkmalgeschützt ist, hat Familie Lummel die Zusammenarbeit mit dem Denkmalamt als sehr gut in Erinnerung. „Man darf den Kontakt mit den Behörden nicht scheuen!“ – so der Tipp des Bauherrn, der die zeitlose Architektur und das tolle Raumklima in dem alten Gebäude zu schätzen weiß. Mit ausschlaggebend für den Erwerb des Hauses war der Garten, der sich zusammen mit den Gärten der Nachbarhäuser wie ein kleiner Park hinter der Häuserzeile entlangzieht. Sanierung und Modernisierung eines Eckhauses, Karlstadt Bauherren: Nicole und Georg Lummel „Grüne Oase mitten in der Altstadt“ Umbau und Erweiterung eines bestehenden Wohnhauses, Marktheidenfeld-Zimmern Bauherren: Martina und Till Rubahn „60er Jahre – ganz modern“
21 20 Dass sich hinter dem alten Hoftor in Billingshausen so viel Platz und Grün verbirgt, lässt sich von außen kaum vermuten. Der ursprünglich landwirtschaftlich genutzte Hof besteht aus einem Wohnhaus mit Rundbogendurchfahrt, einem daran anschließenden ehemaligen Stall sowie einem großen rückwärtigen Scheunengebäude. Stall, Scheune und die große Freifläche im Inneren des Hofes bieten Familie Möschl viel Platz und Möglichkeiten für Freizeit und Erholung. Für die vier Kinder gibt es in der Scheune sogar eine überdachte Schaukel. Eigentlich hatte Familie Möschl nicht gezielt nach einemHaus im Innenort gesucht – der große Platzbedarf, der in einem Neubaugebiet so nicht zu erfüllen gewesen wäre, brachte sie jedoch zu diesem gut erhaltenen Bauernhaus mit Hof. Besonders begeistert ist die Familie vom Wohnklima im Haus: „Im Sommer immer ganz kühl und im Winter immer ganz warm“, erklärt eine der Töchter. Eine einmalige Chance war der Kauf des direkt am Main gelegenen Anwesens vom Wasser- und Schifffahrtsamt. Das ehemalige Dienstgebäude, in dem früher Waschräume, ein Aufenthaltsraum und im Obergeschoss zwei Ferienwohnungen untergebracht waren, wurde zum modernen Wohngebäude umgebaut. Große Fenster in Wohnzimmer und Bad bieten einen direkten Blick auf den Main und die vorbeifahrenden Schiffe. Eine kleine Besonderheit ist der ehemalige Luftschutzkeller, der heute als Weinkeller dient. Auch das dazugehörige Werkstattgebäude wird wieder genutzt, heute noch als Heizungsraum, Werkstatt und Partyraum. Später soll es als Wohnhaus für die Tochter umgebaut werden. Für Andrea und Thomas Stamm, die beide mit dem Main bzw. mit dem ehemaligen Betriebsgelände eng verbunden sind, war der Kauf die Gelegenheit. Obwohl man keine direkten Nachbarn hat, ist man doch mitten im Ort. In zwei Minuten zu Fuß zum Bäcker oder schnell mit dem Fahrrad nach Marktheidenfeld – alles kein Problem. „Mitten drin, aber im Grünen“ Umbau und Sanierung eines Dienst- u. Werkstattgebäudes zu zwei Wohngebäuden, Hafenlohr Bauherren: Andrea und Thomas Stamm Sanierung und Modernisierung eines Wohnhauses, Birkenfeld-Billingshausen Bauherrin: Agnes Möschl „Viel Platz für die ganze Familie“
23 22 Der ehemalige Bauernhof mit seinem fast 2.000 Quadratmeter großen Grundstück war zum Zeitpunkt des Kaufes in einem sehr baufälligen Zustand. Über mehrere Jahre hinweg wurden, überwiegend durch Eigenleistung, das Wohnhaus und die Nebengebäude saniert. Der ehemalige Schweine- und Kuhstall hat sich so in einen modernen Wohnraum verwandelt. Familie Höfling nutzt die großzügige Hofanlage auf vielfältige Weise. Im alten Backhaus wird wieder gebacken, in einem Nebengebäude wird gerade ein Büro eingerichtet. Auch die Modellflugzeuge haben ihren Platz gefunden. Das Grundstück mit der Anordnung seiner Gebäude bietet trotz seiner zentralen Lage im Ort viel Privatsphäre. Energetisch ist das Wohngebäude auf dem neuesten Stand. Die moderne Heizung ist in einem Anbau untergebracht. Das Haus selbst ist nicht unterkellert, dafür wartet im Nebengebäude noch ein großer Gewölbekeller auf seine Verwendung. „Vom Kuhstall zum modernen Wohnzimmer“ Sanierung und Wohnhauserweiterung mit Nebengebäuden, Gemünden-Hofstetten Bauherren: Elvira und Christoph Höfling
24 Liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger, die demographische Entwicklung und unsere Verantwortung für einen sparsamen und schonenden Umgang mit den vorhandenen Ressourcen stellen unseren überwiegend ländlich geprägten Landkreis Main-Spessart vor große Herausforderungen. Szenarien wie „verwaiste Ortschaften“ und „leerstehende Innenstädte“ dürften hinlänglich bekannt sein. Ziel dieser Broschüre ist es, diesen Entwicklungen entgegen zu wirken, denn die Verantwortung für die Erhaltung unserer Ortschaften, Städte und Kulturlandschaft liegt in unser aller Hand. Dabei bietet gerade der ländliche Raum eine Vielfalt an Potenzialen und Entwicklungschancen, die in Ballungsräumen nicht zu finden sind. Der besondere Stellenwert ländlicher Gebiete kommt darin zum Ausdruck, dass sie als Lebens- und Erholungsraum besondere Vorzüge aufweisen, die eben Großstädte nicht bieten können. Gefestigte soziale Beziehungen, Familienfreundlichkeit, bürgerschaftliches Engagement, gepflegte Kulturlandschaften und saubere Luft tragen zu attraktiven Lebensbedingungen bei. Angesichts sinkender Bevölkerungszahlen ist es weder vermittel- noch hinnehmbar, dass auf dem Land immer weiter neue Flächen „auf der grünen Wiese“ für Baugebiete in Anspruch genommen werden, während in den Ortskernen Gebäude leer stehen und Flächen brach liegen. Schließlich lebt jeder Ort von seinem Ortskern und eben nicht von seinen Neubaugebieten. Es ist deshalb mein Anliegen, die Innenentwicklung zu unterstützen, die Ortskerne mit ihren wichtigen Funktionen zu stärken und die dort vorhandenen Flächenpotenziale zu nutzen. Innenentwicklung ist nicht nur ökologisch geboten und wirtschaftlich sinnvoll – sie verbessert auch die Lebensqualität der Bürgerinnen und Bürger. Die Schaffung einer neuen Qualität im Ortskern ist ein zentraler Baustein zur Bewältigung des Strukturwandels im ländlichen Raum, und hier kann jeder seinen Beitrag leisten. An dieser Stelle möchte ich mich bei den Bauherren bedanken, die uns ihre Türen geöffnet haben und so dazu beitragen, dieses wichtige Thema mit praktischen Beispielen zu illustrieren. Lassen Sie sich inspirieren, welch hohe Lebensqualität durch nachhaltiges Bauen im Altort erreicht werden kann! Ihr Landrat Thomas Schiebel Ein Wort zum Schluss
Impressum Stand 10/2014 Landratsamt Main-Spessart Regionalmanagement und Abt. Bauwesen Marktplatz 8, 97753 Karlstadt Tel: 09353–7 93 11 65, Fax: 09353–7 93 85 11 95 E-Mail: regionalmanagement@Lramsp.de
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