Baubroschüre Bauen und Bewahren im Landkreis Main-Spessart
1 Landkreis Main-Spessart Liebe Mitbürgerinnen, liebe Mitbürger, die Errichtung eines Eigenheimes steht im Landkreis Main-Spessart nach wie vor ganz oben auf der Wunschliste vieler Bürgerinnen und Bürger. Die Kommunen des Landkreises halten ein breites Angebot an Bauflächen – in der Regel in Neubaugebieten – vor. Die Folgen des demografischen und strukturellen Wandels, vor allem in der Landwirtschaft, führen aber zunehmend zu einer Verödung der dörflichen Ortskerne und zu deren Verfall. Deshalb ist ein Umdenken erforderlich. Vor der Ausweisung neuer Baugebiete muss von den Kommunen geprüft werden, ob der Baulandbedarf nicht durch die Wiedernutzbarmachung oder durch eine Nachverdichtung vorhandener Bauflächen gedeckt werden kann. Denn zahlreiche gelungene Projekte beweisen es: Ein lebenswertes Wohnumfeld mit besonderem Charme kann durch Maßnahmen der Innenentwicklung erhalten oder wiederhergestellt werden. Sie als Bauwillige haben maßgeblichen Anteil daran, inwieweit dies gelingt. Ich möchte daher an Sie appellieren, diesen Aspekt in Ihre Überlegungen einzubeziehen. Unabhängig von der Auswahl des Baugrundstückes ergeben sich für angehende Bauherren regelmäßig viele Fragen zum Baurecht. Damit diese schon frühzeitig erkannt und beantwortet werden können, möchte ich Ihnen mit der 8. Auflage dieser Broschüre praktische und unmittelbar verwertbare Informationen und Hinweise rund um das Baugeschehen geben. Die Bayerische Bauordnung von 1962 ist vielfach geändert und zuletzt 2007 konsequent mit dem Ziel reformiert worden, die Eigenverantwortung des Bauherrn, des Entwurfsverfassers und des Bauunternehmers zu stärken. Im Gegenzug wird vielfach auf das bauaufsichtliche Genehmigungsverfahren ganz verzichtet oder es findet nur eine eingeschränkte Prüfung statt. Diese Prüfung ist auf die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens und einiger weniger bauordnungsrechtlicher Anforderungen beschränkt. Die Stärkung privater Eigenverantwortung löst naturgemäß ein erhöhtes Informationsbedürfnis beim Bauherrn aus. Um Ärger mit Behörden oder Nachbarn zu vermeiden, ist eine sorgfältige Klärung aller Fragen rund ums Bauen wichtiger denn je, und zwar noch bevor Tatsachen geschaffen werden. Ansprechen möchte ich mit dieser Baubroschüre alle Bauwilligen, insbesondere aber diejenigen Bürgerinnen und Bürger, die als unerfahrene Bauherren ihren Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen wollen. Die Broschüre kann aber nur auf allgemeine Fragestellungen und Probleme eingehen. Lassen Sie sich deshalb von meinen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern im Bauamt beraten und stellen Sie ihnen konkrete Fragen. Sie stehen Ihnen hierfür jederzeit gerne zur Verfügung. Ergänzend darf ich auf die Internetseite des Landkreises MainSpessart hinweisen. Dort finden Sie unter der Rubrik „Bauen & Energie“ weitere Informationen, Formblätter und vieles mehr. Ich wünsche Ihnen ein gutes Gelingen und viel Freude an Ihrem künftigen Besitz. Mit freundlichen Grüßen Ihr Landrat Thomas Schiebel Grußwort des Landrats Landrat Schiebel
2 Grußwort des Landrats...............................................................1 1. Was ist beim Planen zu beachten.........................................4 1.1 Kauf oder Bau eines Hauses?........................................4 1.2 Altbau oder Neubau?......................................................4 1.3 Eigentumswohnung oder Haus?....................................4 1.4 Bauen und Sanieren im Ortskern?..................................4 1.5 Was kann ich mir leisten?...............................................5 2. Das Baugrundstück. ..............................................................6 2.1 Auswahl eines Grundstücks...........................................6 2.2 Der Bebauungsplan........................................................7 2.3 Grundstückserwerb........................................................8 2.4 Nebenkosten. .................................................................8 2.4.1 Kanal, Wasser, Straßengebühr.......................................9 2.4.2 Notarkosten....................................................................9 2.4.3 Grunderwerbskosten......................................................9 2.4.4 Sonstige Nebenkosten...................................................9 3. Die Baugenehmigungsbehörde im Landkreis Main-Spessart. ...................................................10 4. Die Baugenehmigung...........................................................11 4.1 Voraussetzungen und Pflichten....................................12 4.2 Der Bauantrag zur Erteilung der Baugenehmigung......12 5. Bauen ohne Baugenehmigung: Genehmigungsfreistellung..................................................15 6. Verfahrensfreie Bauvorhaben���������������������������������������������17 Inhaltsverzeichnis
3 Landkreis Main-Spessart 7. Das Baurecht........................................................................18 7.1 Bauplanungsrecht.........................................................18 7.2 Flächennutzungsplan....................................................18 7.3 Bebauungsplan.............................................................18 7.4 Bauordnungsrecht........................................................18 7.5 Baugestaltung...............................................................18 7.5.1 Landschaftsgerechtes Bauen.......................................18 7.5.2 Negative Auswirkungen................................................19 7.6 Barrierefreies Bauen.....................................................21 7.7 Dorferneuerung.............................................................21 7.8 Städtebauförderung......................................................23 7.9 Sanierungsrecht............................................................24 8. Was macht… und was kostet…?........................................26 8.1 Der Entwurfsverfasser..................................................26 8.2 Fachplaner und Ingenieure im Bauwesen....................28 8.3 Der Tragwerkplaner oder Statiker.................................29 8.4 Der Brandschutzgutachter............................................29 8.5 Der Bodengutachter.....................................................29 8.6 Die Vermessung............................................................30 8.7 Die Bank.......................................................................31 Inhaltsverzeichnis Die Firma Seitz + Kerler ist seit 70 Jahren spezialisiert auf den Import, Export,Vertrieb und Großhandel mit folgenden Programm-Schwerpunkten: DUPLI-COLOR/SEILO LackReparatur-System, SEILO Auto-Reparatur- und PflegeProdukte. MONILE Spezial-Industrieböden. SANITILE AnstrichSystem. SEILO Strahlenschutz-Produkte. Rohstoffe für die chemische Lack+Farbenindustrie. LESONAL Autolacke. SIKKENS Autolacke. Farben, Lacke, Klebstoffe, Kunststoffe, Schleifmittel, Werkzeuge, Machinen, Arbeitsschutzprodukte, Reinigungssysteme etc. für Handel, Industrie und Handwerk. Farben-Fachmarkt Color Center Seitz+Kerler Friedenstraße 5-8 ·D-97816 Lohram Main Tel. 09352/8787-0 · Fax 09352/878711 Internet: http://www.seilo.de GmbH +Co. KG 9. Der Denkmalschutz..............................................................32 10. Die Wohnungsbauförderung...............................................33 11. Die Bauausführung...............................................................34 11.1 Rechte und Pflichten des Bauherren............................34 11.2 Baubiologisch bauen....................................................34 11.3 Energiesparend bauen..................................................35 11.4 Preiswert bauen............................................................39 11.5 Wie sichere ich mein Eigenheim?.................................40 12. Der Bau ist fertig..................................................................41 12.1 Abnahme des Baus......................................................41 12.2 Mängel am Bau? Was tun?. .........................................41 13. Moderne Haustechnik..........................................................42 Branchenverzeichnis.................................................................44 Impressum................................................................................. U3 U = Umschlagseite
4 Was ist beim Planen zu beachten? 1.1 Kauf oder Bau eines Hauses? Entweder kauft man ein Haus, das schon einige Jahre alt ist und damit billiger oder man lässt sich – meist von einem Bauträger – ein Haus erstellen. Da Bauträger meist mehrere Häuser auf einmal bauen, erhalten diese günstigere Konditionen was sich im Baupreis positiv niederschlägt. Andererseits gelingt es zuweilen auch pfiffigen Architekten dank geschickter Planung das eine oder andere Fertigangebot zu unterbieten. Auch alte Häuser können mit Hilfe eines Planers oftmals günstig modernisiert werden. Bringt man als Bauherr viel Eigenleistung ein, so kann das „Selberbauen“ oder „Mithelfen“ ebenfalls den Baupreis reduzieren. Den individuelleren Zuschnitt können Sie beim Bau eines neuen Hauses leichter verwirklichen. Bei bestehenden Gebäuden müssen Sie die Aufteilung Ihrer Wohnfläche größtenteils so akzeptieren wie sie ist. Bauen Sie ein Haus, und bringen Sie viel Eigenleistung ein, dauert es erfahrungsgemäß länger bis Sie Ihr Haus fertiggestellt haben. Das kann dann teurer werden. Die Lage ist oft der Grund für einen Hauskauf. Schöne Lagen werden rar. Auf besonders schönen Plätzen steht oftmals ein Gebäude. Die Neubaugebiete liegen außerhalb der Städte und haben wenig Infrastruktur. Der Weg zum Bäcker für die Frühstücksbrötchen ist da nicht mehr zu Fuß zu bewältigen. 1.2 Altbau oder Neubau? Kaufinteressenten stehen vor der Entscheidung, entweder einen Altbau zu erwerben oder auf einen Eigenheim-Neubau am Stadtrand auszuweichen. Wer einen Altbau kauft oder besitzt, sollte vorher einen Fachmann einschalten, damit die anstehenden Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten nicht seine Finanzkraft überfordern. Daher können in Sanierungsgebieten, die viele erneuerungswürdige Gebäude aufweisen, Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen von Privateigentümern gefördert werden. Das ist möglich, wenn der Eigentümer sie mit Erträgen des Gebäudes (Mieten und Pachten) nicht selbst finanzieren kann und die Maßnahmen sich aus finanziellen Gründen nicht lohnen. Bezüglich finanzieller Zuschüsse lohnt sich eine Anfrage bei den zuständigen Behörden. Daneben gibt es eine Reihe steuerlicher Vergünstigungen oder günstige, speziell für Altbauten vorgesehene Finanzierungen. Kosten für Instandsetzung und Modernisierung können sofort steuerlich abgesetzt werden. Checkliste zur Planungsphase • Kauf oder • Bau • Altbau oder • Neubau • Eigentumswohnung oder • Haus 1.3 Eigentumswohnung oder Haus? Die Entscheidung zwischen Haus und Wohnung ist besonders schwer. Wer von einer eigenen Immobilie träumt, meint jedoch meist ein Haus. Jede Entscheidung hat Vor- und Nachteile. Die Eigentumswohnung ist von den Kosten her günstiger als ein freistehendes Haus. Um die Instandhaltung und Pflege kümmert sich ein Hausmeister und die von den Eigentümern gewählte Hausverwaltung. Auch ist kein Garten zu pflegen. Im eigenen Haus brauchen Sie und Ihre Kinder auf niemanden Rücksicht zu nehmen. Ihre Heizung stellen Sie an oder ab, wie es Ihnen beliebt. Der Garten ist eine willkommene Freizeitbeschäftigung an der frischen Luft und die eigene Garage bietet Platz für Fahrräder und das Motorrad. Mit einem Haus haben Sie eigenen Grund und Boden. Das ist der Grund für die bessere Wertsteigerung Ihrer Immobilie. Allerdings kostet der Quadratmeter Wohnfläche im eigenen Haus mehr als in einer Eigentumswohnung. Die zentralere Lage hat ebenfalls meist die Wohnung. Die Entscheidung müssen Sie für sich selbst treffen. 1.4 Bauen und Sanieren im Ortskern? Die zunehmende Zahl der Leerstände, der Verfall der vorhandenen Bausubstanz und ungenutzte Baulücken haben in Zeiten des demographischen Wandels zu einem Umdenken bei vielen Kommunen geführt. Die vorhandenen Potenziale innerhalb bebauter Siedlungsbereiche rücken damit vermehrt ins Interesse, bevor weiteres Bauland ausgewiesen wird. Eine expansive Siedlungspolitik bei
5 Landkreis Main-Spessart Was ist beim Planen zu beachten? gleichzeitig rückläufigen Bevölkerungszahlen führt zu steigenden Infrastrukturkosten und einem Qualitätsverlust der Ortskerne. Lebendige Ortskerne mit intakten Infrastruktureinrichtungen und einem attraktivem Ortsbild sind Voraussetzung für den Erhalt der Lebensqualität und der Immobilienwerte. Haben Sie sich für ein Grundstück oder ein leerstehendes Haus im Altort entschieden, dann erkundigen Sie sich nach Fördermitteln im Rahmen der Dorferneuerung, Städtebauförderung oder kommunalen Förderprogrammen. 1.5 Was kann ich mir leisten? Einnahmen € je Monat • Nettoverdienst Ehemann • Nettoverdienst Ehefrau • Kindergeld • Sonstige Einkünfte Summe der Einkünfte Ausgaben • Haushaltsmittel incl. Lebensmittel, Friseur, Kleidung usw. • Autokosten incl. Benzin, Reifen, Reparaturen • Wohnnebenkosten incl. Heizung, Strom, Wasser, Telefon, Rundfunk- und Fernsehgebühren usw. • Urlaub • Sonstiges • Sicherheitszuschlag (5 bis 10 %) Summe der Ausgaben Differenz zwischen Ausgaben und Einnahmen (steht für die Darlehensraten zur Verfügung) Bei der Kalkulation vergessen viele Bauherren oft die Baunebenkosten zu berücksichtigen. So kommen für Notar, Maklergebühren, Grunderwerbssteuer usw. zusätzlich zum Kaufpreis oder den Baukosten leicht nochmals fünfstellige Kosten hinzu. In der Regel muss man hier mit 10 % der Baukosten rechnen.
6 Das Baugrundstück 2.1 Auswahl eines Grundstücks Grundstücksmarkt Die Beschaffung eines geeigneten Grundstücks erfolgt normalerweise auf dem „freien“ Markt über Zeitungsannoncen oder über Immobilienmakler. Anfragen bei Gemeinden und gemeinnützigen Institutionen können ebenso zum Ziel führen. Eine weitere Möglichkeit besteht in der persönlichen Einsichtnahme örtlicher Bebauungspläne beim Bauamt der jeweiligen Gemeindeverwaltung. Ein großer Teil der gemeindlichen Bebauungspläne sind auch über die Internetseite des Landkreises Main-Spessart einsehbar (Geo Info System: http://gis.main-spessart.de/). Des Weiteren führen einige Gemeinden eine Flächenmanagement-Datenbank. Diese enthält alle Baulücken, Brachflächen und Leerstände innerorts. In diesem Rahmen prüft die Gemeinde auch die Verkaufsbereitschaft der Eigentümer. Voraussetzungen für eine Bebaubarkeit Grundstücksbesitzer und -käufer sollten sich zunächst einmal bei der Genehmigungsbehörde (Gemeinde und Kreisverwaltung) erkundigen, ob das Grundstück nach den planungsrechtlichen Eigenschaften und dem Stand der Erschließung tatsächlich ein Baugrundstück ist und wie es bebaut werden kann. Ein Grundstück ist bebaubar, wenn das Vorhaben im Einklang mit dem Bebauungsplan steht und die Erschließung gesichert ist oder: es zwar nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt, sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, das Ortsbild nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist oder: es einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb oder anderen privilegierten Zwecken dient oder als sonstiges Vorhaben öffentliche Belange nicht beeinträchtigt. Fazit: Ohne ausreichende benutzbare Erschließungsanlagen, die die Gebäude an den öffentlichen Straßenverkehr, die Kanalisation, Wasserversorgung usw. anschließen, ist ein Baugrundstück nicht bebaubar. Ein Rechtsanspruch des Grundstückseigentümers auf Erschließung besteht nicht. Selbst wenn ein Grundstück baureif ist, wissen Sie damit in der Regel noch nicht, wie Sie tatsächlich bauen dürfen. Das Bauamt gibt zwar Auskünfte über die Bebauungsmöglichkeiten (z. B. Anzahl der Geschosse, Zulässigkeit von Dachausbauten, Platzierung von Garagen und Stellplätzen, Baugrenzen, innerhalb derer ein Bauwerk zu errichten ist) – aber erst eine Bauvoranfrage verschafft Ihnen rechtsverbindliche Klarheit darüber, was auf dem Grundstück im Detail machbar ist und was nicht. Schwerwiegende Hemmnisse könnten z. B. wertvolle Bäume auf dem Grundstück sein; oder der Denkmalschutz erhebt Einwände oder es fehlt eine rechtlich gesicherte Zufahrt.
7 Landkreis Main-Spessart Das Baugrundstück Prüfliste für den Grundstückskauf • öffentliches Recht: Bebaubarkeit prüfen (Bebauungsplan und ggf. Flächennutzungsplan einsehen) a) Art und Maß der baulichen Nutzung (Wohngebiet, Grund- und Geschossflächenzahl, Anzahl der Vollgeschosse usw.) b) Überbaubare Grundstücksflächen (Baugrenzen, Baulinien, Grünflächen usw.) c) Baugestaltung (Dachform und -neigung) d) Abstandsflächen • Privatrecht a) Wegerechte b) Sonstige Nutzungsrechte Dritter 2.2 Der Bebauungsplan Die Aufstellung eines Bebauungsplanes beschließt der Gemeinderat. Im Regelfall wird der geplante Bebauungsplan in der Gemeindeverwaltung ausgelegt und den Bürgern erläutert. Anregungen und Bedenken der Bürger werden festgehalten und dem Gemeinderat mitgeteilt. Der Rat entscheidet anschließend, wie weit derartige Anregungen bereits die Planentwürfe beeinflussen und beschließt dann den endgültigen Entwurf zur „Auslegung“. Der Entwurf des Bebauungsplanes, der aus der Planzeichnung, den textlichen Festsetzungen und der Begründung besteht, wird regelmäßig einen Monat lang öffentlich ausgelegt. Ort und Dauer werden mindestens eine Woche vorher ortsüblich bekanntgegeben und mit dem Hinweis versehen, dass Bedenken und Anregungen während der Auslegungsfrist vorgebracht werden können. Der Gemeinderat prüft die fristgemäß vorgebrachten Bedenken und Anregungen. Der dann als Satzung beschlossene Bebauungsplan wird von kreisangehörigen Gemeinden dem Landratsamt nur noch in wenigen Ausnahmefällen zur Genehmigung vorgelegt, im Regelfall jedoch nach Fassung des Satzungsbeschlusses unmittelbar öffentlich bekanntgemacht und damit rechtskräftig. Der Bebauungsplan und die Begründung können jederzeit eingesehen werden. Auf die Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bebauungsplanes besteht allerdings kein Rechtsanspruch. Umlegung Nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes werden die öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen ausgewiesen und das Gebiet in bebauungsfähige Grundstücke eingeteilt. Unter bestimmten Voraussetzungen kann dabei eine Baulandumlegung erforderlich sein. 09353 982255 • www.karlburger-holzbau.de Neubau • Anbau • Aufstockung Holzhausbau
8 ob in der Nähe eine Autobahn, Industrieanlagen, Müllverbrennung oder ein Flughafen geplant sind. Günstig ist ein Bauplatz, auf dem das Haus möglichst windgeschützt liegt und nach der Sonne orientiert werden kann. Nicht die schmale, sondern die breite Seite des Hauses sollte nach Süden schauen, damit möglichst viele Räume Sonnenlicht und Wärme empfangen können. Auch für den Bau von Solarthermie- oder Photovoltaikanlagen ist die Ausrichtung des Daches nach Süden von wesentlicher Bedeutung. Vielleicht lässt sich ein Bebauungsplan, der dies nicht vorsieht, nachträglich noch ändern. Achten Sie auch darauf, dass Nachbargebäude oder hohe Bäume das Haus nicht ungünstig beschatten. Im Normalfall wird beim Grundstückskauf der Kaufpreis vollständig bezahlt. Daneben gibt es aber noch andere „Kaufformen“ z. B. die Nutzung im Wege des Erbbaurechts. Dies ist ein grundbuchgesichertes Recht zur baulichen Nutzung eines fremden Grundstücks. Eine weitere Alternative bietet der Grundstückskauf auf Rentenbasis. Diese Rente ist nicht an eine feste Laufzeit gebunden, sondern bis zum Lebensende des rentenberechtigten Verkäufers zu bezahlen. In jedem Fall empfiehlt sich eine Vergleichsrechnung zwischen dem Erwerb mit Fremdfinanzierung über ein Bankdarlehen und dem Kauf auf Rentenbasis. Grundstückswerte Auskünfte über Bodenwerte von Grundstücken erhalten Sie bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beim Landkreis Main-Spessart. Aufgrund der Kaufpreissammlung können Sie dort die jeweils aktuellen Bodenrichtwerte in Erfahrung bringen, die einen ersten guten Anhalt für Grundstückspreise bringen. Dieser Wert stellt jedoch nicht den Preis dar, der auf dem freien Markt erzielt wird. Oft kosten sogenannte Baulücken erheblich mehr. 2.4 Nebenkosten Beim Grundstückskauf kommen neben den Grundstückskosten noch Nebenkosten dazu: Grunderwerbsteuer (3,5 % vom Kaufpreis) und Notariats- und Grundbuchkosten (1,0 % bis 1,5 % vom Kaufpreis) sowie Kosten für die evtl. erforderliche amtliche Vermessung zur Feststellung der Grundstücksgrenzen oder für die Teilung von Grundstücken. 2.3 Grundstückserwerb Bevor Sie sich endgültig für ein Grundstück entscheiden, sollten Sie es genauer kennenlernen. Eine wichtige Rolle spielt die Untergrundbeschaffenheit. Bei felsigem Grund oder hohem Grundwasserspiegel müssen beispielsweise entsprechende Vorkehrungen getroffen werden, die auch die Baukosten erhöhen. Auskünfte erhalten Sie eventuell von der Gemeinde, von Baugeschäften am Ort oder von Nachbarn. Erkundigen Sie sich auch genau, wie die Gegend um das Grundstück in den nächsten Jahren aussehen wird. Das Baugrundrisiko ist beim Kauf eines bestehenden Gebäudes natürlich wesentlich geringer. Ebenso stehen auch meist schon die Nebengebäude. Garantien für eine ruhige Lage auf Lebenszeit gibt es natürlich nirgends, doch kann man bei der Behörde erfahren, Das Baugrundstück
9 Landkreis Main-Spessart 2.4.1 Kanal, Wasser, Straßengebühr Ist Ihr Grundstück noch nicht erschlossen oder wird aufgrund der Teilung eines alten größeren Grundstücks in mehrere Bauplätze eine erneute Erschließung notwendig, so müssen diese Kosten in der Finanzplanung berücksichtigt werden. Das Bauamt der zuständigen Stadt oder Gemeinde informiert Sie. Auch wenn bereits eine Straße an Ihr Grundstück führt, können dennoch Erschließungsgebühren für Kanal und Wasser anfallen. Die Straßengebühr richtet sich nach den tatsächlich entstehenden Kosten. Wobei die Gemeinde bzw. Stadt einen Teil der Kosten übernimmt. Den größten Anteil an den Straßenkosten übernehmen die Grundstückseigentümer. Die Höhe der Kosten hängt von vielen Faktoren ab. Werden breite Gehwege auf beiden Seiten, verkehrsberuhigende Maßnahmen, Grünflächen mit Bäumen, Parkplätze usw. mit eingeplant, so verteuern diese die Straßenkosten. Die Kanal- und Wassergebühren richten sich nach der Grundstücksgröße und dem Gebäudevolumen. Aktuelle Berechnungswerte für die zu erwartenden Gebühren erhalten Sie vom Bauamt der zuständigen Gemeinde- oder Stadtverwaltung. 2.4.2 Notarkosten Die Notariats- und Grundbuchkosten betragen zwischen 1,0 % und 1,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie lediglich ein Grundstück, so werden die Kosten hiervon berechnet. Kaufen Sie ein bereits bestehendes Gebäude oder schließen Sie einen Vertrag mit einem Bauträger über die Immobilie ab, so werden die Gebühren von der im Vertrag genannten Summe berechnet. 2.4.3 Grunderwerbskosten Die Grunderwerbssteuer wird ebenfalls vom Kaufpreis berechnet. Es werden 3,5 % der vereinbarten Summe in Rechnung gestellt. Die Grunderwerbssteuer wird, soweit diese im Kaufvertrag enthalten ist, auch vom Gebäudewert verlangt. Von einer gebrauchten Immobilie im Wert von 200.000 € werden demnach 7.000 € Grunderwerbssteuer berechnet. Kaufen Sie ein Grundstück und bauen mit einem Bauträger oder in eigener Regie, so bezahlen Sie lediglich vom Grundstückswert die verlangten 3,5 % Gebühren. 2.4.4 Sonstige Nebenkosten Beim Grundstückskauf können weitere Nebenkosten Ihren Geldbeutel belasten. Ist Ihr Grundstück noch nicht amtlich vermessen, so schlagen die Vermessungsgebühren mit 0,5 % bis 2,5 % des Kaufpreises zu Buche. Wir empfehlen vorab eine Kostenschätzung beim Vermessungsamt einzuholen. Haben Sie ein Haus über einen Makler erworben, fällt die Maklerprovision in Höhe von 3 % bis 6 % des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer an. Für die Bearbeitung Ihres Bauantrages fallen grundsätzlich ebenfalls Gebühren an. Erfragen Sie diese beim zuständigen Bauamt. Nach Fertigstellung des Gebäudes fallen Kosten für die Gebäudeeinmessung und Katasterfortführung an. Diese sind abhängig von der Bausumme und betragen z. B. für ein Gebäude mit Baukosten zwischen 125.000 € bis 300.000 € in etwa 750 €. Das Baugrundstück
10 Grundsätzlich zuständig für Baugenehmigungsverfahren sowie die mit dem öffentlich-rechtlichen Baurecht zusammenhängenden Fragen sind die unteren Bauaufsichtsbehörden. Dies ist für die Gemeinden im Landkreis Main-Spessart das Landratsamt. Das Bauamt ist zuständig für die Baugenehmigungs- und Abgrabungsverfahren, das Bauplanungsrecht, das Denkmalschutzrecht sowie das Wohnungswesen. Der Gesamtlandkreis wurde in vier Baubezirke aufgeteilt, die jeweils von einem rechtlichen und technischen Sachbearbeiter betreut werden. Der organisatorische Aufbau und die personelle Besetzung des Bauamtes unterliegen naturgemäß immer wieder verschiedenen Veränderungen. Der jeweils aktuelle Stand kann auf der Internetseite des Landkreises Main-Spessart (www.main-spessart.de/ bauen-energie/bauwesen.aspx) eingesehen werden. Die Baugenehmigungsbehörde im Landkreis Main-Spessart Am Mühlrain 34 Tel.: 0 93 53 / 9 99 97 Fax: 0 93 53 / 9 99 98 sabine.adelmann@t-online.de 97776 Eußenheim e-mail: @ Architekturbüro DANIELA WAGNER Baumhofstraße 14 97828 Marktheidenfeld Tel. 09391 810 727 www.architekturhoch2.de Entwurf Planung Beratung Betreuung Neubau Umbau Sanierung
11 Landkreis Main-Spessart • freistehende oder nur einseitig angebaute oder anbaubare Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 mit nicht mehr als drei Wohnungen, • eingeschossige gewerblich genutzte Gebäude mit freien Stützweiten von nicht mehr als 12 m und nicht mehr als 250 qm, • land- oder forstwirtschaftlich genutzte Gebäude, • Kleingaragen im Sinne der Garagen- und Stellplatzverordnung, • einfache Änderungen von sonstigen Gebäuden. Es ist dringend zu empfehlen, sich die Bauvorlageberechtigung des in Aussicht genommenen Entwurfsverfassers vor Auftragserteilung nachweisen zu lassen. Die Nachbarbeteiligung Den Eigentümern der benachbarten Grundstücke sind vom Bauherrn oder seinem Beauftragten der Lageplan und die Bauzeichnungen zur Unterschrift vorzulegen. Sprechen Sie frühzeitig mit Ihren Nachbarn und informieren Sie ihn über Ihr Vorhaben. Bauvorschriften dienen auch demSchutz des Nachbarn, wenngleich sie im vereinfachten Genehmigungsverfahren von der Baubehörde nicht umfassend zu prüfen sind. Macht der Nachbar eine Rechtsverletzung geltend, droht ein einstweiliger Baustopp. Hat er aber auf Ihren Plänen unterschrieben, gilt dies als Zustimmung. Er kann sich nicht mehr rechtswirksam auf eine Verletzung seiner Rechte berufen. Für Sie als Bauherr bedeutet dies Rechtssicherheit. Genehmigungspflicht Die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen sind grundsätzlich genehmigungspflichtig. Die Errichtung genehmigungspflichtiger baulicher Anlagen ohne die erforderliche Genehmigung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit einer Geldbuße geahndet werden. Die Bauarbeiten werden bis zu einer evtl. nachträglichen Genehmigung eingestellt. Hinzu kommt das Risiko, dass ein nicht genehmigungsfähiges, jedoch begonnenes Bauvorhaben wieder beseitigt werden muss. Durch eine Bauvoranfrage an das Bauordnungsamt können bestehende Zweifel über die Zulässigkeit eines Bauvorhabens beseitigt werden. Planentwurfsverfasser Zur Erstellung von Bauunterlagen (Bauplänen) und Unterzeichnung als Entwurfsverfasser müssen Architekten und Ingenieure herangezogen werden, die aufgrund des Architekten- bzw. Ingenieurgesetzes berechtigt sind. Bauvorlageberechtigt sind weiterhin die Angehörigen der Fachrichtung Architektur, Hochbau oder Bauingenieurwesen, die nach dem Ingenieurgesetz die Berufsbezeichnung „Ingenieurin“ oder „Ingenieur“ führen dürfen, sowie die staatlich geprüften Techniker der Fachrichtung Bautechnik und die Handwerksmeister des Maurer- und Betonbauer- sowie des Zimmererfachs für Die Baugenehmigung Neue Bahnhofstraße 12 • 97753 Karlstadt Telefon (09353) 90 93 21 • Fax (09353) 507 20 05 email: info@architekturbuero-vogtmann.de web: www.architekturbuero-vogtmann.de ARCHITEKTURBÜRO VOGTMANN Architekturbüro Sandeck & Vogtmann Neue Bahnhofstr. 12, 97753 Karlstadt Tel.: 09353/909321 Fax: 09353/909325 1,995 1,02 1,02 985 1,00 1,00 51 51 Architekturbüro Sandeck & Vogtmann NeueBahnhofstr. 12, 97753Karlstadt Tel.: 09353/909321 Fax: 09353/909325
12 Die Baugenehmigung 4.1 Voraussetzungen und Pflichten Für den Bauantrag, die Bauvoranfrage, die Anzeige der Genehmigungsfreistellung und die sonstigen formellen Anträge ist die Verwendung von bestimmten Formularen vorgeschrieben. Diese sind im örtlichen Schreibwarenhandel als Set erhältlich oder können von der Internetseite des Bayerischen Staatsministerium des Innern heruntergeladen werden (www.stmi.bayern.de/assets/stmi/buw/ baurechtundtechnik/a001_bauantrag.pdf). Bauvoranfrage Dem schriftlichen Antrag auf Erteilung eines Vorbescheides mittels der vorgeschriebenen Formblätter sind die Bauvorlagen beizufügen, die zur Beurteilung der durch den Vorbescheid zu entscheidenden Fragen des Bauvorhabens erforderlich sind, zumindest: • Lageplan im Maßstab 1:500 oder 1:1000, • Baubeschreibung, • Bauentwurfsskizze. Diese Unterlagen müssen dreifach über die zuständige Gemeinde beim Bauordnungsamt eingereicht werden. Die Beantragung eines Vorbescheides empfiehlt sich vor allem dann, wenn vor Erwerb eines Baugrundstücks geklärt werden soll, ob das Grundstück auch wirklich Ihren Vorstellungen entsprechend bebaut werden darf. Die Verwaltungsgebühren für einen verbindlichen Vorbescheid liegen zwischen 40 und 2.500 €, je nach Größe und Verwaltungs- aufwand. Sie werden teilweise auf die spätere Baugenehmigungsgebühr angerechnet. Der Vorbescheid ist drei Jahre gültig. Auf schriftlichen Antrag kann die Frist jeweils bis zu zwei Jahre verlängert werden. 4.2 Der Bauantrag zur Erteilung der Baugenehmigung Der Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung ist bei der Stadt/ Gemeinde in dreifacher Ausfertigung einzureichen, in der das Baugrundstück liegt. Folgende Unterlagen sind regelmäßig erforderlich: 1. Der Bauantrag und die Baubeschreibung nach amtlichem Muster, vollständig ausgefüllt und unterschrieben vom Bauherrn und vom Entwurfsverfasser. 2. Ein amtlicher Katasterauszug (M 1:1000), nicht älter als ein halbes Jahr und unverändert (keine Einzeichnung des Bauvorhabens). 3. Vier Ablichtungen des Katasterauszugs mit Einzeichnung und Bemaßung des Bauvorhabens, der Baugrenzen und der Abstandsflächen. Die Abstandsflächen sind auch rechnerisch nachzuweisen. 4. Die Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 (Ansichten, Grundrisse, Schnitte). 5. Die dazugehörigen Berechnungen (Wohnfläche, Nutzfläche, um- bauter Raum und Baukosten). Hinsichtlich der Baukosten sind die jeweils gültigen amtlichen Richtsätze zugrunde zu legen. Diese können auf der Internetseite des Landkreises Main-Spessart ein- gesehen oder direkt im Bauamt des Landratsamtes erfragt werden.
13 Landkreis Main-Spessart Die Baugenehmigung 6. Der Stellplatznachweis (zeichnerisch und rechnerisch). 7. Die Entwässerungspläne (nur erforderlich, wenn kein Anschluss an eine öffentliche Kläranlage möglich ist). 8. Die Baustatistik. Erforderlich bei allen Wohngebäuden, bei Nichtwohngebäuden ab einem Bauvolumen von 350 m3 bzw. Baukosten ab 18.000 €. Im Einzelfall können weitere Unterlagen erforderlich sein, wie z. B. Standsicherheitsnachweis, Nachweis des Brandschutzes, Freiflächengestaltungsplan, Geländeschnitte usw. Viele Probleme lassen sich durch die Wahl eines geeigneten Entwurfsverfassers vermeiden. Dieser sorgt nicht nur für vollständige Unterlagen, sondern führt auch rechtzeitig die notwendigen Gespräche mit der Gemeinde und dem Landratsamt (Bauamt) und ermöglicht damit eine frühzeitige Entscheidung über den Bauantrag. Der amtliche Lageplan mit Katasterauszug ist erhältlich beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Lohr a. Main, Erthalstraße 1, 97816 Lohr a. Main, oder ggf. bei der zuständigen Gemeindeverwaltung. Baugenehmigung Das Verfahren läuft so ab: Der Bauantrag wird bei der Baugenehmigungsbehörde mit einem Aktenzeichen versehen und auf Vollständigkeit geprüft. Dem Bauherrn wird eine Eingangsbestätigung mit einem individuellen Code zugesandt. Mit diesem Code kann er sich in sein Genehmigungsverfahren einloggen und den jeweiligen Bearbeitungsstand ersehen. Sollten zur Beurteilung des Vorhabens erforderliche Unterlagen fehlen, werden diese von ihm oder seinem bevollmächtigten Entwurfsverfasser angefordert. Sind bei der Prüfung keine Mängel aufgetaucht, werden ggf. erforderliche Stellungnahmen betroffener Fachstellen und -behörden eingeholt, z. B. vom Wasserwirtschaftsamt, der Unteren Naturschutzbehörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege. Wenn sämtliche Stellungnahmen vorliegen, fasst das Bauordnungsamt diese mit der eigenen technischen und öffentlich-rechtlichen Prüfung zusammen und erteilt die Baugenehmigung. Die Baugenehmigung ersetzt nicht alle evtl. erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen. So ist z. B. neben der Baugenehmigung noch eine sanierungsrechtliche Genehmigung einzuholen oder eine gaststättenrechtliche Erlaubnis. Ähnliches gilt für die erforderliche Zustimmung der Direktion für ländliche Entwicklung für Vorhaben in Bereichen, in denen die Flurbereinigung angeordnet ist. Erst nach Vorliegen aller notwendigen Genehmigungen darf mit der Bauausführung begonnen werden. Ein Großteil der Bauvorhaben kann im sogenannten „vereinfachten Verfahren“ behandelt werden. Das bedeutet, dass die Baugenehmigungsbehörde nur noch die bauplanungsrechtlichen und örtlichen Bauvorschriften prüft. Dies entbindet jedoch nicht von der Einhaltung aller öffentlich-rechtlicher Vorschriften. Bauherr und Entwurfsverfasser tragen hierfür die Verantwortung. In Zweifelsfragen ist es daher ratsam sich an die Baugenehmigungsbehörde zu wenden.
Die Baugenehmigung 14 Teilbaugenehmigung Vor der Zustellung der Baugenehmigung darf nicht mit den Bauarbeiten begonnen werden, auch nicht mit dem Aushub der Baugrube. Liegt der Baugenehmigungsbehörde ein kompletter Bauantrag vor, der den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht, und ist ggf. die Standsicherheit nachgewiesen, so kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Teilbaugenehmigung schriftlich beantragt werden. Damit können Bauarbeiten für die Baugrube, für einzelne Bauteile oder -abschnitte schon vor der endgültigen Baugenehmigung schriftlich gestattet werden. Gültigkeitsdauer der Baugenehmigung Die Baugenehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von vier Jahren nach der Zustellung mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen worden ist oder die Bauarbeiten vier Jahre unterbrochen worden sind. Auf schriftlichen Antrag kann die Geltungsdauer jeweils bis zu zwei Jahren verlängert werden. Die Verlängerung einer bereits erloschenen Genehmigung ist nicht möglich. In diesem Fall muss ein neuer Bauantrag gestellt werden. Baugenehmigungsgebühren Die Gebühren für die Baugenehmigung, die erforderlichen Prüfungen, Abnahmen usw. werden nach dem Kostengesetz i. V. m. mit dem Kostenverzeichnis festgesetzt. Für die Gebührenberechnung sind die Baukosten maßgebend. Diese sind nach den aktuellen regionalen Baukostenrichtwerten festzusetzen, unabhängig von den Angaben des Bauherrn. Gebührenpflichtig ist auch die Ablehnung oder Zurücknahme eines Bauantrages. Für die bauplanungsrechtliche Prüfung werden bei einem Vor- haben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes 1 ‰ der Bausumme angesetzt, in allen anderen Fällen 2 ‰. Für den bauordnungsrechtlichen Teil fallen je nach Umfang der erforderlichen bauaufsichtlichen Prüfung weitere Gebühren an, maximal nochmals 2 ‰. Soll in Einzelfällen von Vorschriften der Bauordnung oder Festsetzungen des Bebauungsplans abgewichen werden, ist insoweit eine besondere Prüfung erforderlich. Hierfür sind zusätzliche Gebühren festzusetzen. Sachstandsauskünfte über Internet – Online Bürgerauskunft Bauherren und deren Entwurfverfasser (Architekten, Bauingenieure und sonstige Planvorlageberechtigte) haben die Möglichkeit im Internet und dem Modul „Bürgerauskunft“ die elektronische Bauakte des Bauamtes zu ihrem Antrag einzusehen und sich über den aktuellen Verfahrensstand ihrer Bauanträge und Anträge auf Vorbescheid zu informieren. Das genannte Modul kann über die Homepage des Landkreises Main-Spessart (http://www.mainspessart.de/) oder direkt mit http://bauamt.main-spessart.de/bi/ anmeldung.do?method=view aufgerufen werden. Mittels einer Zugangskennung (PIN-Nummer) und dem Aktenzeichen, das der Bauherr mit der schriftlichen Bestätigung über den Eingang seines Antrages erhält, können die eingereichten Anträge ausgewählt und der aktuelle Sachstand mit Angaben der zuständigen Sachbearbeiter, zu evtl. fehlenden Unterlagen und fachbehördlichen Stellungnahmen eingesehen werden. Die Zugangsberechtigten können sich rund um die Uhr, unabhängig von Öffnungs- und Sprechzeiten oder der telefonischen Erreichbarkeit des Bauamtes, über den aktuellen Verfahrensstand ihres Vorhabens informieren.
Bauen ohne Baugenehmigung: Genehmigungsfreistellung 15 Landkreis Main-Spessart Mit der letzten größeren Änderung der Bayer. Bauordnung im Jahre 2007 hat der Gesetzgeber erstmals bestimmte Bauvorhaben von einem formellen Genehmigungsverfahren freigestellt. Bei diesem Verfahren entfällt somit die Baugenehmigung, so dass der Bauherr Zeit und Geld spart (keine Genehmigungsgebühr). Dafür müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein: 1. Das Bauvorhaben muss im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes oder eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes liegen und dessen Festsetzungen voll entsprechen (Einhaltung der Geschossflächenzahl, der Dachform, der Dachneigung, der Baugrenzen usw.). 2. Es darf sich nicht um einen Sonderbau handeln (z. B. Hochhäuser, Versammlungsstätten, größere Gaststätten usw.). 3. Die Erschließung des Baugrundstücks muss gesichert sein (Wasserversorgung, Abwasserbeseitigung, Zufahrt). 4. Die Gemeinde darf nicht verlangen, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll oder eine vorläufige Untersagung beantragen. Liegen diese Voraussetzungen vor, so werden die Bauvorlagen (Antrag auf Genehmigungsfreistellung, Lagepläne, Bauzeichnungen, Baubeschreibung) nur bei der Gemeinde eingereicht. Die Gemeinde teilt demBauherrn mit, ob ein Genehmigungsverfahren durchgeführt wird oder nicht. Verzichtet die Gemeinde auf das Genehmigungsverfahren, so kann der Bauherr nach Empfang dieser Nachricht mit dem Bauen beginnen. Vorher muss er aber dem Landratsamt die Baubeginnsanzeige zusenden. Eine Schnurgerüstabnahme muss der Bauherr nicht durchführen lassen. Beantragt er sie dennoch (schriftlich), so führt sie das Landratsamt gegen eine Gebühr durch. Für die ordnungsgemäße Durchführung der Bauarbeiten sind die am Bau Beteiligten (Bauherr, Entwurfsverfasser und Unternehmer) allein verantwortlich. Hinsichtlich der Nachbarbeteiligung ist zu beachten, dass der Bauherr die Nachbarn über sein Bauvorhaben informieren muss, und zwar spätestens mit dem Einreichen der Unterlagen bei der Gemeinde. Die Form und den Umfang der Benachrichtigung hat der Gesetzgeber offengelassen. Es empfiehlt sich aber, den Nachbarn die Lagepläne und Bauzeichnungen zur Einsicht vorzulegen und sie auch unterschreiben zu lassen. Damit lassen sich die meisten Schwierigkeiten mit den Nachbarn von vornherein vermeiden. Wenn bei einem Vorhaben das Freistellungsverfahren nicht angewendet wird, gibt die Gemeinde alle Unterlagen an das Landratsamt zur Bearbeitung weiter. Ist das Bauvorhaben genehmigungsfähig, so erteilt das Landratsamt die Baugenehmigung im vereinfachten Verfahren. In diesem Verfahren werden nur noch geprüft: 1. die Übereinstimmung des Bauvorhabens mit den Vorschriften über die Zulässigkeit nach dem Bauplanungsrecht und evtl. örtlicher Bauvorschriften, 2. beantragte Abweichungen, 3. andere öffentlich-rechtliche Anforderungen, soweit die Baugenehmigung eine Entscheidung nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ersetzt bzw. eine solche entfällt (z. B. eine wasser- oder naturschutzrechtliche Genehmigung).
16 97720 Nüdlingen . Am Pfaffenpfad 9 . Tel. 0971 / 785 702-0 97753 Karlstadt . Am Steinlein 1a . Tel. 093 53 / 98485-0 www.boemmelbau.de Siemensstr. 7 · 97855 Triefenstein-Lengfurt Tel. 09395 878257 · Fax 09395 878258 E-Mail: info@schaefer-geis.de www.schaefer-geis.de
17 Landkreis Main-Spessart Verfahrensfreie Bauvorhaben Stegweinberg 8 l 97828 Marktheidenfeld l Tel. 0 93 91/91 38 45 7 info@falkundbraunz.de l www.falkundbraunz.de FB BAU FALK & BRAUNZ HOCHBAU · AUSBAU · UMBAU ABBRUCH · PFLASTERARBEITEN Achtung: „genehmigungsfrei“ bedeutet nicht „rechtsfrei“ Wer eine bauliche Anlage errichten oder ändern möchte, die nach der bayerischen Bauordnung verfahrensfrei ist, ist selbst für die Einhaltung der geltenden Vorschriften verantwortlich. So muss beispielsweise die Einhaltung von Abstandsflächen gewährleistet sein. Bauwillige müssen sich außerdem an die Vorgaben eines Bebauungsplans oder an gemeindliche Vorschriften halten. Diese werden etwa in der Ortsgestaltungssatzung festgelegt. Außerdem muss eigenverantwortlich geprüft werden, ob für das eigentlich verfahrensfreie Bauvorhaben, dennoch eine andere Genehmigung nötig ist. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn das Bauvorhaben an Baudenkmäler grenzt. Hier wird unter Umständen eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis benötigt. Eins ist sicher: Bestehende Anforderungen müssen unbedingt eingehalten werden. Andernfalls kann die Bauaufsichtsbehörde den Bau einstellen, die Nutzung untersagen oder sogar die Beseitigung des bereits bestehenden Baus anordnen. Was sind Nutzungsänderungen? Wer plant, sein genehmigungsfrei errichtetes Gebäude oder Teile davon anders als bisher zu nutzen, muss dafür eine Genehmigung einholen. Dies trifft zum Beispiel zu, wenn im Haus eine Arztpraxis integriert werden soll. Hier berät die Bauaufsichtsbehörde. Beseitigung einer verfahrensfreien Bauanlage War die Errichtung der Bauanlage verfahrensfrei, kann diese auch ohne Beteiligung der Bauaufsichtsbehörde abgerissen werden. Jedoch muss man sich vorher darüber erkundigen, ob andere Erlaubnisse oder Genehmigungen für den Abbruch benötigt werden. Stellt sich heraus, dass der Abbruch des Gebäudes nicht verfahrensfrei ist, ist dieser bei der Gemeinde und der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde einen Monat zuvor anzuzeigen. Dabei müssen die Abbrucharbeiten eine Woche vor Beginn der Bauaufsichtsbehörde angezeigt werden. Wer ein angebautes Gebäude beseitigen möchte, muss außerdem einen Tragwerksplaner einschalten. Dieser beurteilt die Standsicherheit des verbleibenden Gebäudes und überwacht die Beseitigung. Zu beachten ist zudem, dass es sich bei der Beseitigung eines Gebäudeteils in der Regel um eine Änderung des Gebäudes handelt und daher ein Bauantrag notwendig ist. Einen Überblick über verfahrensfreie Vorhaben finden Sie auf den Seiten des Bayerischen Staatsministeriums des Innern, für Bau und Verkehr: https://www.innenministerium. bayern.de/buw/bauherreninfo/verfahrensfreiebauvorhaben/index.php
18 Das Baurecht Das Baurecht differenziert nach dem bundeseinheitlichen Bauplanungsrecht und dem landesspezifischen Bauordnungsrecht. Das Bauplanungsrecht, das im Baugesetzbuch (BauGB) und in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt ist, beschäftigt sich damit, wo und was gebaut werden darf. Das Bauordnungsrecht – in Bayern die Bayerische Bauordnung (BayBO) – klärt, wann und wie gebaut werden darf, konzentriert sich also auf die Ausführung des Bauvorhabens auf dem Grundstück. 7.1 Bauplanungsrecht Das Bauplanungsrecht kennt zwei Stufen: • den Flächennutzungsplan als vorbereitender Bauleitplan und • den verbindlichen Bebauungsplan. Für die Aufstellung und für die Verabschiedung der Flächennutzungs- und Bebauungspläne ist die Gemeinde zuständig. Sie hat dabei die übergeordneten Ziele der Raumordnung zu beachten. Abweichende Bauleitpläne sind diesen Zielen anzupassen. 7.2 Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan umfasst das gesamte Gemeindegebiet und ordnet für einen Zeitraum von ca. 10 bis 15 Jahre den voraussehbaren Flächenbedarf für die einzelnen Nutzungsmöglichkeiten, wie z. B. für Wohnen, Arbeiten, Verkehr, Erholung, Landwirtschaft und Gemeinbedarf. Aus dem Flächennutzungsplan entsteht keinerlei Anspruch auf die ausgewiesene Nutzung. Ein Baurecht begründender Bebauungsplan ist regelmäßig aus dem – für den Bürger noch unverbindlichen – Flächennutzungsplan zu entwickeln. Die Darstellungen im Flächennutzungsplan geben die Richtung für die künftige bauliche Entwicklung vor. 7.3 Bebauungsplan Der Bebauungsplan schafft als gemeindliche Satzung konkretes Baurecht für ein bestimmtes Gebiet. Wenn er mindestens die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen regelt, spricht man von einem qualifizierten Bebauungsplan. Nahezu alle Bebauungspläne enthalten weitere Vorgaben, beispielsweise zur Gestaltung der Baukörper, zur Dachform, zur Dachneigung usw. bis hin zur Gestaltung der Einfriedungen und der Freiflächen auf dem Baugrundstück. 7.4 Bauordnungsrecht Dieses länderspezifische Recht, in Bayern die Bayerische Bauordnung vom 14.08.2007 – kurz BayBO – und die dazu erlassenen Rechtsverordnungen, regelt die Ausführung des Bauvorhabens. Es gilt für alle baulichen Anlagen, Einrichtungen und Baugrundstücke. Es enthält grundsätzliche Anforderungen baukonstruktiver, baugestalterischer Art an Bauwerken und Baustoffen. Außerdem regelt die BayBO, ob eine Genehmigung erforderlich ist und ggf. welches Verfahren der Bauantrag zu durchlaufen hat. Die Aufgaben und Befugnisse der Bauaufsichtsbehörden sind ebenfalls in der BayBO definiert. Verstöße gegen das Baurecht Diese liegen z. B. vor, wenn ohne die erforderliche Baugenehmigung oder abweichend vom genehmigten Plan bauliche Anlagen errichtet, verändert oder benutzt werden. Die Ordnungswidrigkeiten können mit einer Geldstrafe bis zu einer halben Million Euro geahndet werden. Mit Zahlung dieser Geldbuße wird der Bauherr jedoch nicht von den sonstigen Folgen seines Vergehens freigestellt. Kann aus bautechnischen oder baurechtlichen Gründen der Verstoß nicht durch eine nachträgliche Genehmigung geheilt werden, muss unter Umständen die Beseitigung der nicht genehmigten Bauteile oder der vollständige Abbruch angeordnet werden. 7.5 Baugestaltung 7.5.1 Landschaftsgerechtes Bauen Einstmals hatte jede Landschaft ihren eigenen unverwechselbaren Baustil. Er entwickelte seine Formensprache im Wechselspiel mit der Umgebung. Er war geprägt von den jeweiligen klimatischen Bedingungen sowie von Baumaterialien, die man vor Ort fand. So
19 Das Baurecht Stahl GmbH & Co. KG Maler- und Verputzergeschäft Innen- und Außenputz nVollwärmeschutz Maler- und TapezierarbeitennGerüstbau Am Spitzacker 9 Tel.: 0 93 94/3 64 E-Mail: info@stahl-esselbach.de 97839 Esselbach Fax: 0 93 94/86 64 entstanden Haustypen mit eigenem Charakter. Auch im Landkreis Main-Spessart hat sich ein Haustyp durchgesetzt mit relativ steilem Dach, welches geringe Dachüberstände und allenfalls kleine Dachaufbauten aufweist, keinen Kniestock oder Drempel hat: der sogenannte „Fränkische Baustil“. Die Gemeinden und Dörfer waren und sind neben den Städten jahrhundertelang kulturelle, soziale und wirtschaftliche Zentren. Ihre Kultur dokumentiert sich dabei besonders eindrucksvoll in den Bauern- und Handwerkshäusern. Sie prägen die Landschaft, sie spiegeln Lebensart und Lebensweise der Menschen wieder, die in ihnen zu Hause waren und sind. Diese Häuser in ihrer traditionellen Gestalt zu erhalten und zugleich heutigen Wohnbedürfnissen anzupassen ist eine Herausforderung. Neubauten sollen die gewachsene Harmonie nicht aus dem Gleichgewicht bringen. Leider gibt es auch in unserem traditionell geprägten Landkreis mannigfaltige Beispiele, wo dies misslungen ist. So manche Bauherren scheinen versucht zu haben ihre Urlaubserinnerungen aus fernen Ländern mit in die fränkische Heimat zu bringen und dabei vergessen, dass Heimat sich eben auch im Baustil ausdrückt. 7.5.2 Negative Auswirkungen Die schwierigste Aufgabe aber wird sein, die Sünden der jüngsten Vergangenheit wiedergutzumachen. Das Bedürfnis, den Baustil der Großstadt im Kleinen nachzuahmen und der Rückgriff auf vorgefertigte Bauteile aus dem Katalog haben so mancher Gemeinde ein erschreckendes bauliches Durcheinander beschert. Die „Modernisierung“ begann meist damit, dass man bei alten Gebäuden die kleinen, durch Sprossen unterteilten Fenster herausgebrochen und gegen Einscheiben-Kippfenster ausgetauscht hat. Dieser massive Eingriff beseitigt die Ausgewogenheit zwischen Öffnungen und geschlossenen Wandflächen und hinterlässt leere, oft zu große Löcher in der Fassade. Der nächste Schritt war dann, dass die Außenwände des Hauses weiter „bereinigt“ wurden. Profile, Gesimse, Putzverzierungen wur- den abgeschlagen, die ganze Fassade verschwand hinter einer grauen Asbestzementverkleidung. Alte geschnitzte Holztüren wurden durch geschmacklose Riffelglastüren mit Aluminiumrahmen ersetzt. Auch die farbigen Fensterläden, die das Haus zusätzlich belebten und behäbig erscheinen ließen, wurden nach dem Umbau weggelassen und durch Metall- oder Kunststoffrollos ersetzt. Zu den verunstalteten Altbauten gesellten sich einfallslose Neubauten, die überall gleich aussehen. Doch je schneller die Dörfer ihr Gesicht verloren, desto deutlicher wurde der kulturelle, soziale und wirtschaftliche Verfall. Zur gleichen Zeit tauchten auch die ersten Beispiele auf, die zeigten, dass es neue Häuser gibt, die in die Landschaft passen, die praktisch sind und deren Anblick erfreut. Und schon bald entschlossen sich ganze Gemeinden zu handeln. Der weiteren Zerstörung von Landschaft musste Einhalt geboten werden. Gewachsene Ortsbilder sollten nicht weiter aufgelöst werden, verkehrstechnische Erschließungen auf das notwendige Maß beschränkt bleiben.
20 Das Baurecht 1. Grundsatz: Anpassung von Dachform und Dachneigung an die Bebauung der Umgebung. So passt z. B. zu steilen Satteldächern kein flachgeneigtes Dach, oder – vielleicht in Einzelfällen von kleineren Anbauten abgesehen – etwa ein Flachdach. Auch sollte man in ein Gebiet mit einfachen Gebäuden mit Satteldach keinen „Walmdachbungalow“ stellen, oder gar völlig fremde Dachformen wählen (z. B. Sheddach im Wohngebiet). 2. Grundsatz: Anpassung in Material und Farbe an die Umgebung. In einem Gebiet mit naturroten Biberschwanzziegeln als Dachdeckung sollte z. B. keine schwarze Schiefereindeckung verwendet werden (Material und Farbe unpassend). Bei der Farbwahl des Außenanstriches an den umliegenden Gebäuden orientieren, grelle Farben, zu starke Kontraste sowie „Modefarben“ vermeiden. 3. Grundsatz: Vermeidung von unmaßstäblichen Baumassen. Große, ungegliederte Fassaden in einer Umgebung mit kleinteiligen Fassaden sprengen beispielsweise den Maßstab. Eine einzelne, überdimensionierte Baumasse wirkt störend. 4. Grundsatz: Anpassung der Nebengebäude an den Hauptbau. Garagen und Nebengebäude sollten sich hinsichtlich der Dachform dem Hauptbau angleichen, bzw. sich an den umliegenden Gebäuden orientieren. 5. Grundsatz: Vermeidung von leichtgeneigten Pultdächern. Garagendächer mit sehr flacher Neigung wirken wie Provisorien. Entweder wirklich ein Flachdach, oder eine deutliche Neigung. 6. Grundsatz: Beschränkung auf wenige Gebäudeformen und Materialien. In der Beschränkung liegt auch hier die Qualität. Vergleiche frühere Bauten, die mit wenigen Materialien auskamen (Ziegel, Naturstein, Holz, Kalkmörtel). Das Haus soll keine „Baustoffsammlung“ sein. 7. Grundsatz: Beschränkung auf wenige Formate. Die mehrfache Verwendung eines Grundformates bei Fenstern und die Wiederholung der Größen und Gliederung bringt Ordnung und Ruhe in die Fassade. Großformatige „Panoramafenster“ wirken meist unproportioniert. Senkrechte Glasbausteinfelder über mehrere Etagen passen nicht zum Mauerwerksbau. 8. Grundsatz: Anpassung an das Gelände. Ein erdgeschossiger Bau sollte max. zwei Eingangsstufen aufweisen. Baukörper sollten dem Gelände folgen. Das natürliche Gelände sollte möglichst unverändert beibehalten werden. 9. Grundsatz: Jedes Bauwerk eingrünen. Selbst gut gestaltete Bauwerke wirken ohne Eingrünung kahl. Man vergleiche gut eingegrünte, gewachsene Orte mit neuen Siedlungen ohne Grün. Selbstverständlich dauert es einige Zeit, bis eine gewisse Größe der Pflanzen erreicht ist. Bei der Art der Bepflanzung auf einheimische Pflanzen zurückgreifen, möglichst keine „Exoten“. Kugelberg 1 • 97225 Retzbach • Telefon (0 93 64) 73 50 D1: (01 71) 1 44 57 38 • WWW.HAFNER-HECK.DE Fenster, Haus- und Eingangstüren aus Kunststoff. Wir fertigen selbst und montieren. Karolingerstraße 45 · 97753 Karlstadt-Karlburg Tel.: 09353 1201 · Fax: 09353 6624 info@fenster-martin.de · www.fenster-martin.de
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